Квартирный вопрос. Что войдёт в квадратный метр единого офиса ОАО «РЖД»
Железнодорожников можно поздравить с новостью о решении строить новый единый офис РЖД. Комплекс зданий на Красных Воротах нельзя назвать очень удобным. По-сталински ампирные коридоры, специфически огромные кабинеты топ-менеджеров и мрамор отделки VIP-этажей плохо сочетаются с гипсокартонно-алюминиевыми переходами из корпуса в корпус. Иногда путешествие по коридорам от центрального подъезда на Басманной до нужного кабинета может занять 10–15 минут. Отсутствие единообразия в отделке даже порождает ощущение, что ремонт помещений производился с учётом рангов не только сотрудников, но и рейтинга важности подразделений компании, что, конечно, не так.
Неподалёку от штаб-квартиры РЖД в бизнес-центре в Орликовом переулке расположились, арендуя площади, любимые «дочки» — ФГК и ФПК. Пустующий офис площадью 550 кв. метров сейчас здесь предлагается за 1 992 000 рублей в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Это приблизительно по 3600 рублей в месяц за квадратный метр. Понятно, что ФГК и ФПК, долгосрочно арендующие львиную долю из 67 000 квадратных метров «Домникова» имеют значительно более низкие цены в договорах, но, безусловно, речь идёт о сотнях миллионов рублей в год. Только у двух «дочек».
Целесообразность строительства единого офиса не вызывает ни малейших сомнений. Место для него выбрано также идеально. Грузовой двор Рижского вокзала при советской власти был крупнейшей площадкой для хранения контейнеров. После 1991 года контейнеры оттуда исчезли, и перепрофилирование грузового двора стало только вопросом времени. Как оказалось, довольно долгого.
После ядерного удара никакого бизнеса уже не останется.
Важным вопросом является цена строительства и цена, которую придётся заплатить будущим «жильцам». Анонсированные 72 млрд рублей за 450 000 метров площадей вызывают вопрос, а что за эти деньги будет предлагаться заказчикам? К слову, офисы в той же Твери сейчас продаются по цене 35–40 тысяч рублей за квадратный метр в состоянии «голый бетон». Эта цифра иллюстрирует реальные затраты на строительство офисной «коробки», без учёта стоимости земли.
Озвученные параметры предполагают сумму в 160 тыс. рублей за квадратный метр. Понятно, что огромное хозяйство предполагает собственную энергетическую установку, сложную инженерику, непростой современный проект, предусматривающий различные уровни безопасности. Кстати, наверняка, предстоит решить вопрос и о дублирующих системах и бункерах (чего уж тут замалчивать, на случай ядерного удара). Но вряд ли эти системы должны оплачивать «дочки» РЖД, занимающиеся коммерческой деятельностью. Им после ядерного удара никакого бизнеса уже не останется.
Как нам рассказали специалисты по офисной недвижимости, один из самых дорогих офисов для крупной международной компании в Москве — с учётом строительства, цены земли, сложнейшего проекта, ирландского подрядчика, максимально дорогой серверной, американской мебелью (с минимальной ценой стула в 1000 долларов) и отделкой вип-кабинетов корианом — несколько лет назад обошёлся заказчику в 4 000 долларов за квадратный метр.
Если проявить расчётливость и скромность, то по сегодняшним ценам за 160 тысяч рублей за метр подрядчик должен сдать РЖД и их партнёрам по единому офису очень приличный бизнес-центр класса «А» под ключ. С ковролином и, возможно, с мебелью. Интуиция подсказывает, что вряд ли это будет так. Будущим акционерам предстоит сложная процедура согласования «хотелок», экспертиз, поиска компромиссов, раздела этажей и прочих конфликтных ситуаций.
За аббревиатурами с названиями вроде как родственных компаний стоят живые люди.
Сравнивать затраты на строительства нового офиса РЖД с грантами на науку или бюджетом Екатеринбурга, на наш взгляд, некорректно. Реальность такова, что с меньшими средствами вряд ли РЖД смогут решить поставленные задачи, хотя стоимость нового комплекса сопоставима с серьёзными инфраструктурными проектами. Но не надо забывать, что, занимая новые площади, компании освобождают старые, уменьшаются арендные платежи, и поэтому считать, что за всё заплатят грузоотправители, не совсем честно. По сути дела, грузоотправители и так платят за всё, ибо, если бы им не нужно было возить грузы, не нужна была бы сама железная дорога.
Вопрос: что за эти деньги предлагается? Совместное строительство может рассорить самых близких деловых партнёров, а за безликими аббревиатурами с названиями вроде как родственных компаний стоят живые люди. Надеемся, что единый офис станет родным домом для железнодорожников и украшением столицы, как старое конструктивистское здание. И что процесс строительства не превратится в питательную среду для уголовных дел и сведения счётов.
Дмитрий Борисов