Меньшая из зон. РЖД — БОМЖ: вместо переезда в штаб-квартиру на Рижской железнодорожникам придётся тесниться в арендованном офисе
С момента объявления о том, что РЖД не будут переезжать в собственную штаб-квартиру, строящуюся (на самом деле, нет) на месте Рижского грузового двора, прошла пара недель. Пыль улеглась. Конспирологи выдвинули свои теории о том, почему всё происходит так или иначе, девелоперы оценили расходы монополии на аренду. Но никто так и не ответил на главный вопрос — зачем вообще переезжать? Этот нелёгкий труд мы взяли на себя.
Человеческий ресурс
Проект собственной штаб-квартиры застрял между кабинетами топ-менеджеров РЖД (о связи назревших кадровых решений с отменой переезда на Рижскую мы расскажем в следующем материале). Но все те годы, пока монополия планировала «великое переселение народов», в компании довольно успешно шла оптимизация штата (до 2022 года, когда оптимизация была остановлена указом главы РЖД). Причём сокращали не только работающих «в полях», но и офисных менеджеров.
«Когда был коронавирус, многих перевели на удалёнку. И этот опыт стал очень полезным для РЖД. Многих так и оставили в режиме «домашнего офиса», — рассказывает для Vgudok сотрудник московского офиса монополии.
С нашим собеседником соглашается отраслевой эксперт, указывая, что вся шумиха вокруг переезда РЖД должна обратить внимание на раздутый штат госкомпании.
«Вначале стоило бы понять, что происходит в самом аппарате управления РЖД. Внутри компании за последние четыре года было создано несколько непонятных структур.
В моём понимании, сегодня офисных площадей, которые находятся в управлении холдинга, а это исторические места — Новая Басманная, 2, Каланчёвская, 6 и 35, Новорязанская, 2, — в принципе достаточно, чтобы говорить о том, что аппарат управления можно разместить.
Если проблема в коммуникации, то сейчас неплохо развита система дистанционной коммуникации.
Можно и на удалёнке со всеми посовещаться. Тем более можно уместиться в те площади, которые есть», — уверен собеседник редакции.
Нам вариант с персональной штаб-квартирой РЖД всё ещё кажется оптимальным. Но, выбирая из двух зол, почему бы не отложить переезд и не остаться на занимаемых сегодня площадях? Тем более, что они не взяты в аренду, а свои.
«Очевидно, логика в том, что есть желание централизовать главный офис. Здесь есть ряд преимуществ, связанных в первую очередь с улучшением процесса управления, взаимодействия подразделений между собой. Иными словами, простым и не только работникам провести переговоры с коллегами, отнести документы — всё это станет быстрее в разы», — поделился с нашим корреспондентом мнением ещё один работник РЖД.
Вопрос в квадрате
Офисы центрального аппарата и структурных подразделений РЖД, расположенных в столице, занимают 60 зданий общей площадью 360 тыс. квадратных метров. Из них 50 зданий — собственность монополии. По новым вводным, РЖД должны занять 200 тыс. кв. м в одной из строящихся башен Moscow Towers в «Москва-Сити».
Получается, что «Сити» способен предоставить РЖД почти вдвое меньше потребностей московского офиса железнодорожников. Работников разместят «плотнее»? Или монополия «доберёт» недостающие квадраты в других офисах города? Отметим, что оба эти варианта ставят под сомнение саму идею переезда.
Ну и для полноты картины напомним, что штаб-квартира «РЖД-Сити» на Рижской должна была раскинуться на 450 тысяч «квадратов», что превышает площади двух башен «Федерация» в «Москва-Сити».
Экономика выходит неэкономной
В штаб-квартире «РЖД-Сити» работникам монополии должны были достаться 218 тыс. кв. метров коммерческих площадей. Помимо офиса РЖД, 123 тыс. кв. метров офисов планировалось сдавать в аренду и 114 тыс. кв. метров продать. Так госкомпания должна была отбить вложения в проект собственного здания. По разным оценкам, от одной только аренды монополия должна была заработать от 70 до 90 млрд рублей за 15 лет.
В случае переезда в Moscow Towers РЖД ежегодно будут тратить на аренду офиса 7 млрд руб. За 15 лет — минус 105 млрд руб. Потери почти на 30 млрд больше, чем стоило бы строительство офиса на Рижской. Такие расходы вызывают вопросы у отраслевых экспертов.
Фото: РИА Новости
«В эпоху, когда РЖД без конца смотрят, как бы повысить тариф для грузовладельцев, странно рассматривать переезд в «Москва-Сити», где аренда площади одна из самых дорогих.
И где ещё требуются денежные средства, чтобы провести отделку, с учётом того, что были вложены деньги для создания центра управления железными дорогами, который находится внутри Новой Басманной. Не очень понятно, зачем это нужно РЖД», — задаётся вопросом президент Национального исследовательского центра «Перевозки и инфраструктура» Павел Иванкин.
На фоне необходимости вливаний в модернизацию Восточного полигона такой рост расходов сейчас не к месту и нецелесообразен, считают клиенты монополии.
«Тот же Рижский надо рассматривать как нормальный девелоперский проект. Что касается офисов, с учётом того, что из себя представляет здание на Новой Басманной, ГВЦ (главный вычислительный центр), который никуда не денется, я бы предположил, что где офисы есть, там и надо работать.
А то получается, что они разрослись до такой степени, что никуда не помещаются. Давайте теперь поедем в самое дорогое место! Это ни в какие ворота не лезет», — сетует источник редакции в железнодорожной отрасли.
Кроме того, переезд на арендованные площади совсем не гарантирует, что монополию всё устроит и спустя некоторое время не придётся подыскивать себе новое пристанище.
При этом какая судьба уготована имеющимся в арсенале РЖД зданиям — не уточняется. Сдача в аренду или недвижимость быстро перейдёт в категорию непрофильных активов и будет реализована с молотка господином Плутником?
По законам военного времени
Мы часто с иронией относились к тому, как по-военному строго выглядят мундиры топ-менеджеров РЖД. Но это не отменяет того, что железные дороги действительно во многом военизированная структура. И во время проведения Специальной военной операции её безопасность, как стратегического и режимного объекта, выходит на первый план.
Как арендованный офис в «Сити» может конкурировать со штаб-квартирой, спроектированной с учётом нужд РЖД, обеспеченной необходимыми системами контроля, безопасности и режима? Как на новом месте будет создан федеральный центр управления железными дорогами? Едва ли застройщики Moscow Towers заранее могли просчитать все возможные запросы РЖД и реализовать их в абсолютно унифицированном проекте.
«С точки зрения безопасности у меня есть две мысли, каждая из которых по-своему логичная и верная. С одной стороны, кажется, что обеспечить безопасность одного, пусть даже очень большого здания проще и надёжнее, чем нескольких.
С другой — все мы больше года в той или иной степени живём в парадигме СВО.
И в этой логике (к сожалению, приходится думать и об этом, РЖД — компания стратегически важная для страны) для злоумышленников вывести из строя один объект изначально видится более простой задачей, чем нейтрализовать распределённую сеть зданий. Уверен, наш блок безопасности всё это просчитал, и решение принято с его мнением и позицией», — уверен работник столичного офиса монополии.
Напомним также, что одной из озвученных в 2019 году целей переезда в собственную штаб-квартиру было развитие единой IT-инфраструктуры РЖД. Возможно ли это в таком «муравейнике», как «Москва-Сити»? Так или иначе, переустройство башни под нужды стратегической госкомпании — большая проблема и для владельцев недвижимости. Мы уверены, день, когда РЖД наконец обзаведутся «своим жильём», настанет, и пересдать помещения, заточенные под монополию, будет не так просто.
Вид на здания московского международного делового центра "Москва-Сити". Фото: РИА Новости
Один переезд хуже двух пожаров
Переезд московского офиса монополии в небоскрёб в Moscow Towers может занять более двух лет — таковы оценки экспертов «РИА Недвижимость». В это время заложены полтора года на чистовую отделку, ещё около 6 месяцев — на саму «релокацию» сотрудников офисов. При этом здание, готовое так радушно принять в своих стенах РЖД, будет сдано лишь в 2024 году. Во всяком случае, так предусматривает план застройщика.
Таким образом, эпопея с арендованным офисом может растянуться до 2027 года.
К слову, сами будущие переселенцы к идее переезда в «Сити» относятся по-разному. И перспектива трудиться в хоть и модном, но очень перегруженном людьми месте, радует не всех.
«Сити — место каменных джунглей и постоянного порывистого ветра с реки, десятки и сотни тысяч обитателей других башен. По словам моих друзей, которые там работают, в целом, атмосфера всего комплекса небоскрёбов давящая, морально не на всех сказывается хорошо.
Из-за очередей в пиковые часы задача добраться до нужного этажа и офиса на лифте становится настоящим испытанием, как рассказывают. Уже не говорим о тех, кто в течение дня привык выходить на перекур. Зато концепция ЗОЖ, в которой живут РЖД, конечно, в этом смысле раскроется ещё ярче. Люди будут менять не только транспортные привычки, но и вредные», — рассказал редакции источник в РЖД.
На фоне тотальной нелогичности перехода от собственности к аренде, сложности переезда и возможной недолговечности аренды, возникает ощущение, что Moscow Towers — это предложение, от которого РЖД не могли отказаться. В этой схеме за рамками остаются такие важные детали, как перевод собственности участка Рижского грузового двора в долгосрочную аренду РЖД на 49 лет, проблема налогообложения этих площадей и, как мы уже писали, «бездомность» госкомпании.
Очевидно, что при колоссальных тратах на аренду вопрос экономии не стал ключевым при отказе от застройки Рижской. Но это уже совсем другая история.
Больше лёгкого чтива для тяжёлых будней ищите в нашем разделе LIGHT и в Telegram-канале @Vgudok
Оксана Войцеховская